文/宋丁 中国（深圳）综合开发研究院旅游与地产研究中心主任
旅游地产这种业态在中国已经出现了二十多年了，业界和市场似乎已经很熟悉了。然而，近年来出现的一些政策导向和市场表现让很多人对旅游地产（现在很多人赶时髦，用上了“文旅地产”这个词）产生了疑虑，甚至政策面、地方政府、部分市场人士对旅游地产产生了排斥现象。
问题出在哪里？主要是过去一些年里一些开发商打着做旅游的旗号，找政府拿到地后却一门心思盖房子，盖完房子就不管旅游了，最多糊弄一下，长此以往，政府就不耐烦了，甚至在相关政策里面直接表达出对旅游地产的警觉和排斥。
说实话，政府、政策这么做，也是开发商活该倒霉。我举一个我亲自接触过的例子吧。一个全国著名的开发商（不便点名），前些年在西南某省会一口气向当地政府要了数千亩地，号称是做旅游地产，结果拿到地以后，把土地分为三大板块，一块做了高尔夫含别墅，一块做了一个欧陆小镇，其实就是房地产，这些都赚钱了，还有一块几百亩，承诺做一个主题公园，结果房子卖完了，开发商撂挑子了，说我做不了旅游，直接把这个小小的旅游项目丢回政府了。这不是“店大欺客”，这是“客大欺店”，骗着住了人家的店，还赖账，政府没办法，只好把这块地重新转让给一家当地的小企业。当然这是十几年以前的事了，现在恐怕没有人敢这么干了，政府也绝不会傻到让房企如此折腾。但直到目前，大量的旅游地产项目仍然充斥着“假旅游，真地产”的现象，比如近两年来的特色旅游小镇建设中，这种现象还真的不少。
为什么会出现这种现象？为什么投资者都趋之若鹜地搞地产而对旅游却总是心不在焉？难道旅游有什么问题吗？
这就涉及到一个基本问题：旅游地产是什么？不回答清楚这个问题，我看中国的旅游地产很难顺利地推进下去。
从消费需求角度看，旅游地产是一种以满足城市居民休闲度假慢生活消费为目的的第二居所度假型产品。第二居所当然是针对第一居所的概念来的，所谓第一居所就是指一个家庭通常在城市内部日常居住的住房。而第二居所通常是指一个家庭在满足了日常居住的条件下，为了提高生活品质，在城市郊外生态环境良好、具有旅游休闲功能的场所购置的用于度假的房子。对于一个家庭来说，这两类房子在功能使用上有明显的不同，我们所说的“5+2”，五天工作，两天休息，大体可对应这两类住房，第一居所是与在城里5天工作配套的，第二居所是与在城郊2天休息配套的。前者显然是刚性需求，后者似乎有点奢侈性需求的味道，但是，从社会进步、消费升级的视角看，第二居所的刚性需求特点也日益明显了。我的基本观点是：一个高品质的城市家庭，在城居及工作之余，经常性地外出休闲度假，这是高品质生活的重要表现，外出度假，大部分人是通过住酒店、民宿等方式解决过夜问题，但也有一部分人则是通过购买一套城郊的度假房来解决长期性、稳定性的城郊度假居住问题，这些都是高品质旅游生活的表现，而这些城郊旅游度假区一带的度假房就是典型的旅游地产产品。
从投融资角度看，旅游地产是现阶段推进旅游产业发展的重要的产融结合模式。直白地说就是，当旅游投资面临融资压力的时候，房地产的金融属性得以超常发挥，以房地产项目可便利地获得银行开发贷款，并且在正常情况下，盖房买房，这个流程障碍相对小，可以较快获得投资收益。这些收益在正常情况下，被用于融资和收益相对困难的旅游项目，以涵养旅游投资，推进旅游业发展。这就是旅游地产的全部奥秘，中国旅游地产的开创性企业华侨城多年来就是这么走过来的。
看到了吧？旅游地产之所以在二十多年里能够长驱直入式地发展，根本原因就是两条，一个是消费需求在日益增长，必然强力推进旅游地产项目的发展，另一个是特殊的投融资模式，在旅游地产中，旅游出演的是“产”的角色，而地产不但出演“产”的角色，而且同时出演“融”的角色，通过地产获得大量信贷资金，房地产在完成度假房产产品建设的过程中，为旅游项目的推进积累了大量开发资金，使得旅游项目可以持续开发建设。
从目前中国旅游业发展的态势看，这种第二居所式的旅游地产还处在快速崛起的阶段，因为中国人均GDP接近1万美元了，这已经进入到国际公认的休闲度假时代，度假消费的一个重要标志就是过夜者占比明显上升。现在各地大力发展旅游，追求的一个重要指标就是提升过夜游客的总量和占比。如何过夜呢？一个是短期性过夜，就是住酒店、住民宿、住房车、住帐篷等等，长期性过夜，就是购买度假房，经常性地前往居住度假。
这种以度假为目的的第二居所是一种高品质的度假消费生活方式，全世界都通行，尤其是发达国家大量存在，目前在中国属于方兴未艾的事业，遗憾的是，由于一些开发商以第一居所的高周转开发模式推进第二居所度假房旅游地产项目的开发，导致出现一系列的重地产、轻旅游的不良现象，这直接影响到不少地方政府的政策方向，就是开始强化管控，甚至拒绝开发商在旅游项目配置度假房。
这就走到另一个极端了。你想想看，一个度假的地方，不让投资者建度假房，这个度假区的度假功能就是缺失的，甚至不能称为度假区。从投融资的角度看，你不让投资者建房，只让他搞旅游投资，请问资金从何而来？未来收益如何平衡？这很现实，来不得半点矫情和愚蠢。旅游和地产从某种意义上说，就是旅游业发展中的“产融结合”关系，要求投资者只做旅游，估计很多人只能放弃，因为他明白，这种单做旅游的项目投资，很可能倒在资金匮乏和投资收益不佳的路上。
是不是所有旅游投资都必须依赖地产呢？是不是所有旅游投资都融不到资呢？是不是所有旅游投资都难以获得良好收益呢？不是的，大约有10%的旅游投资可以独善其身，其他90%的旅游投资存在不同程度的单独投资风险，这已经被大量事实证明了，因此投资者并不傻，他们希望以旅游地产的形式介入旅游开发，是一种具有地产融资性质的开发投资模式，是符合当下中国旅游业发展的现实的，政府要做的并不是阻止旅游地产模式，而是对“假旅游，真地产”的开发行为进行打击，对“弱旅游，强地产”的行为实施严格监管。阻止了旅游地产，就是阻止了一种旅游业的大趋势，就是阻止了一种在旅游业发展中依托市场化出现的特殊的“产融结合”的发展模式。
行文到此，我想对旅游地产的投资者说一声：珍惜手中的旅游地产开发机会吧，再也不要搞什么“假旅游，真地产”了，连累了旅游地产的名声不说，关键是你的机会可能没有了，任何政府都不会纵容你借助旅游名义拿地，却在上面只管盖房子，千万不要再干这种竭泽而渔的蠢事了。
我也想对地方政府说一声，纵然旅游地产发展中出现一些问题，但你们真的不要再讲什么“旅游区坚决不能搞房地产”这样的决策了，因为旅游区的房地产就是度假房，没有度假房，那还是度假区吗？政府可以决定在哪类度假区里开发或不开发度假房，政府可以控制度假房的总量，尤其是要对投资者在旅游投资开发方面提出严格的刚性要求，但是，你真的不能命令人家在任何度假区里都不许建度假房，因为这会成为国际笑话好不好？何况，目前条件下，地产融资能力远远高于旅游融资，以地产融资直接间接扶持旅游，这不是很好的产融结合模式吗？应该支持才对啊！
