郭亮：乡村旅游中国房地产之后的又一个蓝海！

民宿是乡村游发展的必然，也是乡村旅游的重要内容之一，乡村旅游经济将会很快在内地兴旺发展起来。乡村旅游将会成为农村发展的第三次浪潮。从农家乐向乡村游是一个必然，一个趋势，一个规律。乡村游将成为旅游产业的一个重要业态。

亮眼辩景团队做了二年多的乡村旅游策划、规划，以及地产景观规划设计的经验，总结分析了近两年接触的二十余个项目，其中发现了这么些规律：

1、城市项目越来越难做，可以顺利做项目的城市越来越少，需要精挑细选；有的城市甚至80%的常规地产项目都陷入泥潭，不死不活。

2、跨界项目整合资源力度越来越高，往往一些新兴项目，要求房地产、文化、商业、旅游、养老等几个元素进行综合跨界。现在的项目过往的经验失效了，新兴项目需要的是完全不同的能力和知识储备，越资深的人士越需要刷新自身的知识结构，不能够快速迭代，就无法在白银时代的房地产站在行业潮头。

3、过往的开发逻辑全变，产品销售的逻辑建立在运营基础上。没有运营的支撑，这些过剩的房子就是垃圾。主题类房地产回归金融本性，房产价值与运营现金流紧密挂钩。

4、政策导向决定了市场趋势。2014年国家打击房地产泡沫，去化市场存量，允许金融市场适度创新，在从量的增长往质的增长蜕变过程中，文化产业、旅游产业等相关政策决定了市场的新方向。

回顾一下这些年的房地产市场，让我们印象最深刻的一种房地产项目品类，这个品类的市场力度如此之大，乃至于当我们看到的很多项目一经面市，即被当地市场热捧，人流量记录一再被刷新。

人流意味着什么?人流就是消费力、是现金流、是资产价值的保障。

本来认为这只是个个案，当亮眼辩景走遍了大江南北，发现这类项目都是市场热捧的对象，可以坚定地说，这就是正在兴起的新风口“乡村旅游市场”。

为何这个市场会迅速崛起?这个逻辑很简单，大城市居住的人群开始厌倦了千篇一律的生活，建立在车轮和高铁时代的生活方式又拓展了活动的距离。即使在繁忙、快节奏的条件下，也需要在工作之余休闲，体验生活。

现代社会，每个人在出世与入世之间的纠结，在焦虑感与温情体验间徘徊，就给了当今旅游市场巨大的机会。

所以总结来看，这个市场受到两个因素的带动：

第一、消费升级带动下的城市微旅游市场迅速崛起；

第二、政府政策导向，乡村旅游成为国家旅游业改革创新的重点。

一、什么是乡村旅游？

乡村旅游，始于农家乐，进而民宿游。如果说农家乐是乡村旅游的初级版，是一种简单的、陈旧的、过渡性的乡村旅游，那么民宿游就是乡村旅游的升级版，是一种深度的、休闲的、度假的乡村旅游。两者边界在当下乡村旅游中还很难切割，但民宿游肯定是更高业态的乡村旅游。民宿游是乡村旅游发展的必然。

数以亿计的城里人都愿意且有条件到乡村来度过一段宁静的时光，这为民宿游发展奠定了必然性。几十年来一直喜爱倾力建房造屋的农民，完全可以为民宿游提供宽敞舒适廉价的民宿房子。丰富的乡村民俗风情和自然景观，为乡村民宿游创造了诱人的大市场。民宿旅游带来最完全的市场经济，更是让农村的变化在短时间内会超过过去几千年的总和。

民宿经济兴起，农村中的空气、河流、田野、一草一木，农村的风俗民情、农耕文化、农副产品，皆成为市场资源。

中华文化是5000年的农耕文化，在这个广阔富饶的农村土地上，孕育了太多的故事、风俗、文化和传统。如何将泱泱5000年撒满中国广袤土地上的农村文化与现代技术、时尚风潮结合，成为一批行业新锐公司埋头研发、苦心打造的重点。

二、政策怎样引导市场创新？

早在2013年，中央城镇化工作会议公报之中，就对乡村旅游提出了新的发展要求 “让城市融入大自然，让居民望得见山、看得见水、记得住乡愁。”这就为下一部农村工作和旅游业定下了基调，即让城市融入大自然。

2015年1月21日，国办印发《关于促进旅游业改革发展的若干意见》任务分解表，分列44 条67 项工作任务，涉及负责单位、牵头部门、时间进度。

乡村旅游是旅游改革核心主题。乡村旅游以旅游度假为宗旨，游居、野行为特色，近年衍生游居、野行、居游、诗意栖居、第二居所、轻建设、场景时代等原创新概念，逐步让乡村旅游从观光式旅游过度为度假式深度体验游，是城乡统筹战略下的突破口，重要性不言而喻。

《任务分解表》强调依托当地挖掘文化内涵、突出乡村特点、开发乡村旅游产品；建设特色景观旅游名镇名村；加强乡村旅游培训；发展森林旅游、海洋旅游、大力发展红色旅游；鼓励农村集体经营性建设用地使用权入股、联营等形式与其他单位、个人共同开办旅游企业。

三、乡村旅游项目该如何打造？

1、扎根本地，研究文化

脱离了文化作旅游，就像脱离了商品作商业一样，没有根基。文化的种类很多，包括本地民俗、美食、典故等等都是值得植入的文化调料。

旅游的根本是文化，是心灵的体验。做好文化，是做好旅游的最基本条件，乡村旅游也无不例外。

2、精心设计，营造场景，以巧取胜

白银时代是设计为王的时代，而不是资本为王的时代。轻资产、重情景的项目就会产生很好的人气和现金流回报。

如何将建筑设计、景观设计、商业设计、美陈设计、艺术设计和商品设计等多个设计门类聚焦在一个产品上进行研发和创新，这些都是决胜市场的根本。

3、业态布局，符合现代商业消费趋势

当前时代的乡村旅游可真不是复原乡村本来的面貌，那只是返古的逆趋势而动。在产品打造的同时，一定要熟悉现代旅游商业消费的特点和要素，用精美的商品去打动大城市来的寻求体验的游客，用服务、用创意给他们惊喜，这才是现代旅游消费所需要的内容。

4、运营思维创新

白银时代，如何还停留在利用房地产销售去反哺旅游投资的商业模式，那只能是个死胡同。商业模式的破旧立新应该建立在产品为王、现金流逻辑的基础上。只要能做好产品，做好运营，引爆人流，那么其他一切都会纷至沓来。

时代给每个企业敲响了警钟，但我们在思考未来一年企业战略布局的时候，我们更应该去反思，当今时代市场的脚步走到了哪里？哪里是社会大潮共振的方向？我们在快速刷新行业知识的同时，更应该反思，我们前行的方向有没有脱离时代？

企业经营决胜，唯一不变的就是变化。

中国乡村旅游兴起时间并不长，处于刚刚起步阶段，乡村游发展空间巨大，乡村有着丰富的旅游资源，乡村游诱人的市场，乡村经济将会给农村带来的变化，亮眼辩景仅想象一下，都会激动和亢奋起来。高度评估乡旅经济给农村带来的改变，再怎么都不为过。乡村游带来最完全的市场经济，更是让农村的变化在短时间内会超过过去几千年的总和。最后这个结论，不是学历史的记者臆想出来的，而是无需太复杂也可以想象出来的，更是建立在理论和实践基础上可以解读的，特别是在一个不会太久的时间里就可以预见的。

乡旅经济发展让农民收入拥有更完整、更稳定、更丰厚的多元结构。民民宿游更是经营性的创业性收入，其收入会成为农民收入结构中最丰厚的一部分。乡旅经济带动当地农产品快速且升值进入市场，让一产农业收入也有较大幅度的增长。乡村游会贡献相当数量的就业岗位，让农村一部分剩余劳动力有了工资性收入。可以说，乡旅经济发展让财产性收入、创业性收入、一产农业收入、工资性收入，叠加组合在一起，为农民增收打开了一个无限空间。

乡旅经济发展，标志着这一天已经开始到来。乡旅经济发展需要洁净环境和美丽山水，从而让农村生态建设进入一个新的境界。农村生态文明建设，千百年来都难以撼动的一些东西，多年来行政号召整治也并无多大起色的现象，在乡旅经济市场作用下，在这么短的时间里，让所有的一切都正在发生变化。

乡旅经济发展让农村从未有如此完整地浸润在市场经济之中，让农民从未有如此酣畅地漫游在市场之中，这才是乡旅经济给农村带来的最大改变，也是当下农村改变可以超过任何时候的根和源。不要去怀疑市场的力量。乡旅经济让农村成为一个完全的市场，让农民成为市场的完整主体。这是中国农村历史发展进程中从未有过的跨越。不要怀疑，乡旅经济兴起，农村中的空气、河流、田野、一草一木，农村的风俗民情、农耕文化、农副产品，皆成为市场资源。农民，所有的人，老老少少，是理所当然的市场主体，这一切转变随着时间推移，对中国农村的改变，对中国发展的改变，将会是翻天覆地的。农民的财富，农村的面貌，农村的一切，都会随之快速变化。让我们且行且拭目以待吧。

但毕竟乡旅经济还刚刚起步，要做的事还很多。乡旅产业如何坚持平民化、平价化、亲民化经营模式，如何让乡旅产业标准化、规范化、合法化，如何吸引年轻游客热情加入乡村游，如何让一部分乡村游项目能够差异化发展，如何让乡旅产业同各地景区相连接，如何保护农民在乡旅产业发展中的经济利益，如何发挥企业和资本在乡旅经济发展中的作用。

这一切都要去探索，去破题。

有前瞻性的政府，有市场竞争力的企业，有敏锐力的资本，有决定性资源的农村和农民，和亮眼辩景一道合力探索破题，让乡旅经济发展进入快车道。