金融研究所是基于金融核心研究团队的实际研究组织。 所有成员均为专业精英，如PP房地产银行信托私募股权证券保险律师事务所会计办公室。 研究所专业依靠投资、风险控制、法律财务和税收。 主要关注房地产PP，军民一体化，文化娱乐和资本市场，PE/VCIPO，新的第三董事会，反购和重组，银行证券信托债券市场项目融资 研究成果(官方账号)：参军）目前在业界得到了广泛的传播。
前言。
国内旅游市场和房地产业的快速发展，再加上新中产阶级的崛起，极大地促进了旅游地产的发展。 旅游房地产已成为住房企业多元化转型的重要方向。 根据克里的报告，2016年的旅游房地产销售额比去年同期增长了约40%，到2017年上半年，比去年同期增长了60%。
一。旅游房地产的现状。
我国旅游业的兴起与旅游业的快速发展是分不开的。
近年来，我国居民生活水平的逐步提高导致了旅游业的蓬勃发展。自2011年以来，我国旅游收入和旅游收入每年增长10%以上。 2017年，中国游客达到50亿元，旅游收入达到4570亿元。 世界旅游组织预计到2020年将成为世界上第一个旅游目的地和第四个旅游市场。 目前，我国旅游收入占国内生产总值的10.8%。美国旅游收入占国内生产总值的25%。预计未来中国旅游市场的消费仍将有很大的增长空间。
图1：中国旅游的数量和增加。
数据来源：国家旅游局授予黄金控制。
图2：中国的旅游收入和增长。
数据来源：国家旅游局授予黄金控制。
根据瑞义德和普华永道的数据，我国旅游地产主要集中在沿海发达地区和自然资源较好的地区。 海南环渤海和长三角地区的项目分别占全国旅游房地产总数的21%和16%。 西南、广州和闽东南地区旅游房地产发展也十分迅速，六个地区占全国旅游房地产总数的78%。
海南：海南依托热带岛屿优越的气候条件和滨海景观资源，已成为我国旅游房地产开发的最大区域。 然而，随着近年来海南土地交易量的下降和政府的一些生态保护和购买限制，旅游房地产开发量预计将大幅下降。
环渤海：秦皇岛、大连、烟台、威海等地拥有海滨和其他稀有度假资源，以满足北方客人在附近度假的需要。
长三角：长三角地区人口密集，经济发达，消费水平高，有自然资源和许多古镇，如滨湖、山林等。 旅游房地产主要集中在莫干山千岛湖、太湖、黄山等地。
西南：西南地区自然景观资源丰富，人文景观资源丰富，旅游房地产集中在成都、重庆、贵阳、昆明等大城市。 注意突出地方文化的特点。
梁光、闽东南：梁光、闽东南地区气候宜人，沿海温泉等自然资源丰富，经济发达，人口密集。
图表3：中国旅游房地产项目的数量分布。
我国旅游房地产主要依靠湖滨、山地等自然资源，占全国旅游房地产总数的53%。 由于我国旅游房地产依赖于自然资源的发展，主题旅游定位项目的同质化越来越严重。 在这方面，以主题公园和古镇为卖点的旅游房地产项目数量呈上升趋势。
图4：中国旅游房地产项目的卖点。
从2012年到2014年，中国的旅游房地产进入了一个快速发展的时期，每年有2600多个新项目。 事实上，缺乏合理的市场定位与传统的住宅项目并没有太大的不同，导致了同质化的竞争。除了几个精品项目，如Yajule清水湾。 在旅游房地产开发增长大幅下降之后，其他大多数项目都遇到了严重的滞销现象。
图表5：2012/2016年上半年中国旅游房地产项目数量和增长。
数据来源：国家旅游局授予黄金控制。
二。旅游房地产的成功因素。
根据市场成功的情况，笔者总结了旅游房地产成功的四个要素。
靠近城市。
旅游房地产的核心利润来源是房地产销售和经营收入，因此在相同的资源条件下离大城市越近越好，因为只有城市人才有回归自然的需求。 由于大城市人口众多，消费能力强，基础设施得到改善，大城市周边项目，特别是在2小时内，可以享受近水建筑的优势。 更方便地与大城市互动。 一个位于一线和二线城市周围或城市群体的项目，即使它所依赖的旅游资源不够理想。 它也比旅游资源更好，但在偏远或欠发达地区的项目更有利可图。 能够快速、连续地吸引足够的客户来获得更好的投资回报。 根据市场成功的情况，笔者总结了旅游房地产成功的四个要素。
规模很大。
大量的项目是文化和旅游房地产成功的关键因素。 市场项目有足够的规模来建设社区环境和各种形式的建筑，为整个产品提供服务，并分担支撑物业的成本。 开发商可以通过与政府约定和分期投资开发来解决市场一次性投资的问题。 市场上大多数成功的旅游房地产项目，如雅库乐清水湾田园石里银滩保利银滩秦皇岛阿那亚和海口观澜湖，都占地数百万。
这个行业已经改善了。
旅游房地产项目大多位于城市或偏远地区，支持设施不完善，不能满足客户的基本度假需求。 近年来，许多旅游房地产项目由于配套不足而导致销售下滑，因此有必要获得市场认可。
此外，旅游房地产客户一般对项目的质量要求很高，除了基本的商业支持外，休闲娱乐运动等体验类型也是必不可少的。 这种形式的形式可以引入外部专业机构，例如Anaya项目，引入三联书店经营海滨公共福利图书馆，为业主带来极好的阅读体验。 增强社区的人文和社区属性，甚至成为一个热门的目的地，需要预约才能访问。从长远来看，它有助于项目的维护和欣赏。
这个主题很生动。
过去，旅游房地产的发展严重依赖于自然资源。这种简单而广泛的开发模式使许多项目陷入了同质竞争的困境。 该项目需要通过区别定位来创造自己的竞争优势，例如海外华人城市和龙龙等开发商通过自己的大规模开发来建立自己的竞争优势。 在缺乏自然景观资源的情况下，建立了度假、娱乐、生活等主题休闲旅游房地产项目。
三。旅游房地产的未来趋势。
作者认为，具有强大资金实力和强大产品能力的企业将成为市场的主导力量。整个行业将具有以下特点。
该行业的重点正在增加。
旅游地产一般规模较大，开发周期较长，去除速度较慢，包括大量商业地产资金回报相对较慢，需要大量的财政支持。 因此，具有融资成本优势的大型开发商具有自然优势，随着整个房地产行业的融资变得越来越困难，资本成本也在上升。 在未来，具有明显优势的大型开发商将利用这一机会获得更大的市场份额。
另一方面，随着优质土地供应量的减少和项目同质化的严重，地方政府将对开发商提出更高的要求。 具有丰富经验、专业优势、资源嫁接能力和经营能力的大型品牌开发商将脱颖而出，提高行业集中度。
专注于产品的建设。
旅游地产客户的需求正在发生变化。 过去对旅游房地产的需求主要是投资和度假。现在对老年人的需求逐渐增加，传统的以高周转为导向的房地产产品将难以满足个性化的需求。 今后，开发商将把重点放在产品的精细化、创新和产品相关细分领域的竞争力的建设上，通过深入挖掘不同客户的不同吸引力。 嫁接外部资源，引进合作伙伴，使项目功能复合，将产品与文化、娱乐、体育、老年等元素结合起来，突出项目主题，突出项目生活场景。 使旅游地产真正融入客户的生活。
金融研究所是基于金融核心研究团队的实际研究组织。 所有成员均为专业精英，如PP房地产银行信托私募股权证券保险律师事务所会计办公室。 研究所专业依靠投资、风险控制、法律财务和税收。 主要关注房地产PP，军民一体化，文化娱乐和资本市场，PE/VCIPO，新的第三董事会，反购和重组，银行证券信托债券市场项目融资 研究成果(官方账号)：参军）目前在业界得到了广泛的传播。