在过去的两年里，热火朝天的旅游房地产是派对还是陷阱？

随着城市化进程和消费升级的加快，城市居民的休闲度假需求急剧增加。文化旅游与房地产相结合的文化旅游房地产正在迎来井喷的发展。

根据当局的数据，2015年中国的旅游投资已超过1万亿美元。 2016年，中国旅游人数达到44亿倍，总收入超过4.6万亿。据国家旅游局统计，未来中国的旅游业将形成100000亿的支柱产业。毫无疑问，文化旅游业已经成为中国经济发展的一个新引擎。

依托文化旅游产业发展的文化旅游产业近年来出现了。从2012年到2014年，中国文化旅游房地产年均增加近2200个项目。2015年，中国有736个新项目。中国文化旅游房地产开发企业增加了106家。在特色城镇文化旅游产业积极政策的刺激下，2017年文化旅游房地产份额飙升了60%，进入了快速发展阶段。

一方面，文化旅游房地产的繁荣。文化和旅游房地产从来没有像现在这样繁荣-全国3000多个项目总投资超过1000亿美元，近一半的100家住房公司涉足旅游房地产。

另一方面，我国旅游房地产开发模式尚未形成。目前，国内文化旅游房地产有四种主要模式：主题娱乐景点依赖度假酒店类型和文化旅游小镇。但事实上，近年来，我们看到许多项目主要是住宅，并与一些商务酒店一起旅行。缺乏一种可供参考的普遍模式。

旅游房地产是馅饼还是陷阱？

有些人出去看风景。

有些人看到的是投资机会。

你在看什么？

今天，我喜欢和你一起分析旅游房地产。

旅游房地产的困境-困境。

离土地很近是很难的。

对于依靠特殊资源的旅游房地产来说，不言而喻的是，城市郊区的土地资源已经非常稀少。但一旦项目远离城市，必然会面临缓慢的销售问题。一般来说，以下两类旅游房地产的安全系数最高。

第一类大城市周围的旅游房地产。

中国旅游房地产的第一波市场最令人兴奋的部分不是在郊区。无论市场如何波动接近大城市，强大的项目都可以被攻击和撤退。特别是在价格低的情况下，很难想到旅游亮点。华侨城市跑马地主题公园模式成功的最基本条件是从深圳到上海接近一线城市人口稠密的居住区。潜在的客户群体得到了充分的保护。未来，随着大城市周边旅游资源的消耗，一线城市周围的二线景观城市将成为旅游房地产的热点。例如，杭州、广州、深圳等地已成为旅游房地产开发的热点。

第二类旅游景点很有名。

郊区旅游房地产的突破是依靠国家知名的旅游景点，抓住稀缺的景区资源，促进项目的普及。例如，万达在海南的布局，这是西双版的纳亚古尔。只有著名的景点才有足够的人气来支持旅游房地产。

短期升值很难长期营业.

旅游房地产本身暗示了区域经营的概念。在短时间内，很难在短时间内获得市场认知。一旦项目开发周期延长，住房公司的资本链可以承受，这已成为一个关键的现实问题，因为市场项目销售不佳，导致资本链短缺。

在整个成功的旅游房地产项目中，依靠传统的旅游景点已经成为一扇成功的大门。从海南到云南，开发商纷纷抢占景观，涌现出雨林、温泉、古镇等不同主题的旅游房地产项目。利用外部旅游资源来欣赏房地产，可以更快地形成消费者的吸引力。因此，旅游房地产的本质与旅游业是分不开的。总之，如果你打算进入旅游房地产，你必须首先考虑如何实现旅游与房地产之间的平衡。依靠房地产回收旅游的良性循环。

旅游房地产的客户特征是5或5。

外国客户比当地客户多。

旅游地产通常位于偏远地区，通常位于非传统居住区. 一方面，由于缺乏数量，购买力和投资意识也有限。即使可以通过当地客户来实现一些初步的旅行量，但在项目后期也不能形成足够的支持。

对寒冷的需求比对夏天的需求要小。

在中国大部分地区，春季和秋季温带气候排除舒适，夏季高温超过38度，冬季特别长。这决定了寒冷的人群比夏天的人要多得多。这不难解释为什么只有少数亚热带风景区已经成为三亚东北地区的一个热点。

投资成分多，假期成分少。

根据市场研究数据，旅游房地产客户持有度假和投资的想法。买房的出发点是房价不会下跌，最重要的是产品是否有升值的潜力。原因是居民投资渠道有限，银行存款继续创下历史纪录。

因此，旅游房地产逐渐呈现出更普通的中产阶级的平民特征，加入了旅游房地产消费群体。对于一线和二线城市的买家来说，超过10万的首付并不是一个遥远的门槛，尤其是对房地产价值的普遍预期。加速催化剂使更多的中产阶级成为旅游业的所有者。

对两极的需求较小。

旅游房地产产品的需求逐渐呈现出两级哑铃需求分布的特点。

从房地产目的分析来看，总价格约为30-400000平方米的中小型公寓也可以考虑家庭度假功能，成为客户的首选。大型别墅也受到市场的欢迎，例如长期假日住宅或俱乐部。

体验更多的兴趣和更少的兴趣。

旅游消费正处于由旅游业向休闲度假旅游业转变的过渡时期。虽然旅游业仍然是主流，但它不再能够满足高端财富的休闲需求。这一趋势总是由少数人领导，旅游房地产财富大多属于少数人领导假日趋势。在了解了很多之后，我不再满足于观光，然后追求更高水平的体验需求。因此，配备娱乐体验、健康体验、购物体验、特色休闲体验等复合功能的旅游地产产品更受客户欢迎。

旅游房地产的八个主要成功因素。

市场。

没有市场就很难实现旅游房地产。旅游地产往往是由于偏远地区的交通生活匹配不完善，消费者距离阻力明显。

因此，旅游房地产应做好市场长期发展的准备. 同时，大规模旅游房地产开发应找到长期市场定位点，全面考虑区域和景观资源的影响，如迪拜、三亚、威海等。然而，资源价值却有很大的不同。如果这三个地方的项目定位过高或不足，就会导致失败。

一个大的匹配。

旅游房地产消费弹性客户对质量的敏感性远高于价格敏感性亮点，作为奖金项目，往往是项目交易的临门。以高质量的匹配来推动项目的欣赏。一些价格测试表明，五星级酒店、高尔夫球场和其他高端支持对项目的欣赏可达30%左右。

评估成功的旅游房地产项目，无论是三道菜一汤(景区高尔夫主题公园)。温泉还是六台发动机(景区酒店温泉游艇高尔夫主题公园)的核心匹配只不过是实现五大功能而已。

一。住宿通常计划多家星级酒店.

二。观景往往是由广泛的自然风景名胜区补充的。

三。购物主题商业大多考虑到生活匹配和特殊购物体验。

四。大多数休闲旅游项目都配备了高尔夫球场，三亚半岛配备了游艇俱乐部和其他高端休闲形式。

五。特色体验是利用当地特色资源重新包装和开发亮点，如万达西双版纳、杭州宋城等。

最后，通过以上五个功能的集成，构建了大型配套系统，形成了旅游房地产行业的集成。

大量的资源。

旅游房地产是以资源挖掘或整合为基础的，这是大多数旅游房地产项目普遍面临的问题。根据现有项目的成功经验，有两种资源可以集中在挖掘和利用上。

一个是自然景观资源。

能够抓住该地区最核心、最稀缺的景观价值是旅游房地产项目后期成功的必要条件。例如，恒大在14个城市拥有19个旅游房地产项目，万达在许多城市也开发了旅游房地产项目。当然，资源的选择主要是景观资源，因为自然资源刚刚进入休闲度假期，旅游房地产的驱动价值仍然高于人类资源。西安兵马俑等古村落等文化资源尚未构成驱动旅游房地产的核心因素。

另一种是嫁接业务资源。

会议驱动的旅游房地产一再核实其巨大的价值，如昆明世博会。结合展览产业链，可以帮助形成良好的展览旅游氛围，通过完善的基本商业配套建设，快速提高区域价值水平。从而使旅游房地产项目长期受益.

伟大的内涵。

旅游房地产的出路是，独特的主题可以使人们得到精神上的享受和心理上的满足。这是旅游房地产特色差异的关键因素，也是最难实现的领域。该行业也批评大多数旅游房地产项目没有灵魂，但仍然没有一些真正的主题项目。

伟大的集成。

旅游房地产涉及范围很广，关系复杂。住房企业承担着塑造和管理物业的重要任务，以发展各方的利益。

为了保证长期和高投资的安全，一些开发商在投资初期形成了投资组合，以集成各种强大的资源。例如，万达(Wanda)和泛海(Panashi)等集团的合作伙伴关系正在减少投资风险。还可以利用多种资源来帮助获得土地资源。

大蓄客..

与城市住房相比，旅游房地产绝对是狭窄的客户群，缺乏客户是项目的常态，因此有必要为长期战争做好准备。旅游房地产在销售上需要跨越两座山：第一，大量的储户和长期的更新。

大型操作。

旅游房地产的主要产品有三个层次。第一层是可见的属性。第二层是经验。第三层是欣赏资产。

任何级别的经营水平都与旅游房地产的成败有关。因此，有必要将长期经营作为旅游房地产项目产品的有机组成部分，做好商务酒店主题公园的经营工作。

与已经运行的旅游房地产项目相比，其综合经营能力已成为最常见的缺陷。通常情况下，大型房地产小型旅游项目的互动参与很难提高。

对于一些具有较强管理能力的住房企业来说，他们一直非常重视旅游房地产长期发展的后期利润价值。也就是说，房地产租赁管理旅游产品的门票和辅助收入商业配套设施的收入形成了一个良好的产业链，实现了多元化的盈利模式。实现长期利益.

大布局。

旅游房地产由于其固有的特点，往往需要8到10年或更长的发展周期。

发展周期的延长导致投资回收期滞后，降低了企业资产周转率。因此，从住宅企业项目的总体配置来看，旅游房地产应该是一种中长期布局的项目，对于更多的住房企业来说，旅游房地产属于机会性项目。如果可行性证明是可行的，则可以考虑长期发展。但是，只有当你需要充分考虑你是否能够承受大规模和长期的投资时，你才能在公司的大棋盘上仔细地安排重量级的棋子。

不要聪明，不要碰旅游房地产。

旅游房地产应该有一个大的模式：市场，大的资源，大的整合，大的经营布局。

旅游房地产选择了一个好的盘子供客户购买，当然，它是一个馅饼。没有大的支持，大的资源集成，大的运营，没有长期的发展和计划，所有这些都是客户的大陷阱。

随着未来的假期旅游逐渐成为人们正常的生活方式，文化和旅游地产将在房地产行业开辟下一个黄金十年。

这就是为什么荣昌大规模进入文化旅游房地产的原因。毕竟，这是个大蛋糕。

云南文化旅游市场迎来了爆炸性增长。

业内人士被称为文化旅游房地产，只看“两南”。然而，在2017年实施了全球购房限制后，海南房地产市场大幅下跌，大多数销售中心的麻雀几乎没有人感兴趣。海南市场进入冻结期，但云南文化旅游市场迎来了爆炸。