旅游业需求的爆发性增长是当前市场投资的主要原因。
与此同时，大多数投资者都看到了郊区廉价土地的良好环境资源。 越来越重视旅游开发投资是未来城市升级房地产开发转型的蓝海。 然而，在过去的两年里，随着市场的发展，市场上出现了大量的资本锁定项目。 为什么这个看似蓝海的市场如此之多的投资者输掉了这么多的思考。 中国旅游房地产巨头华侨城高管已经认为，在全国范围内复制华侨城市模式的投资者基本上会失败。 作为一个基准旅游房地产企业的论点和残酷的市场现实，我们不禁想知道在中国做旅游房地产是什么。 看似有希望的旅游房地产开发的门槛是什么？
旅游房地产本身就是一个巨大的价值陷阱。
旅游地产实际上是大多数投资者的巨大价值陷阱。 顾名思义，旅游房地产基本上是以旅游环境为基础的，出售房地产旅游资源已成为房地产的辅助产品。 然而，对于真正扎根于旅游房地产的开发商来说，旅游房地产的发展是非常困难的。 据业内人士不完全估计，目前国内旅游综合项目的商业成功率低于5%。
因此，真正的旅游房地产发展并不是以房地产为核心的环境发展战略。 本质上，在城市郊区建立一个综合服务产业集群。 如果投资者对旅游房地产的概念仅仅是环境建设和房地产开发。 因此，对产品理解的浅薄投资仓促和对未来发展的低估将决定未来的发展道路必然会起起落落。
所谓的旅游目的地综合服务产业集群，不是一个神秘的产品理念，而是许多安全项目成功元素的最基本组合。 从产业链布局和商业模式的必要性出发，完成旅游房地产开发项目的三个方面是必不可少的。
建造第一个旅游景点。 值得注意的是，我们需要颠覆对旅游房地产表面意义的认识。旅游吸引力是旅游房地产发展的真正核心困难和首要任务。
第二个环境是创造的。 旅游的本质是让游客看到不同的环境。 在市场休闲度假旅游升级的背景下，环境已成为旅游房地产开发的重要条件。
第三，房地产开发。 因为当前的中国文化和创意产业才刚刚开始模仿迪斯尼这样的行业巨头。 通过强大的虚拟文化产业利润支持实体主题公园的初步巨额投资，目前市场上很少有独立的旅游项目盈利。 大多数旅游项目的利润高度依赖于房地产开发。
总之，旅游吸引力环境和房地产构成了旅游发展的必要基本条件。 这三个条件集中在解决旅游综合发展实际运行的三个主要问题：第一个消费者是什么？ 第二次项目结束后，会有什么不寻常的经验呢？ 第三，投资者的金融投资如何平衡？
核心旅游主题应考虑家庭需求产品，以提高投资门槛。
自20世纪80年代中国旅游业兴起以来，国内市场以工业化的方式建立了旅游景区的核心吸引力。 除了自然风景名胜区外，还有主题设备娱乐、人工景观奇观、特色文化综合设施、时尚艺术社区、电影和电视技术经验等。 经过20多年的工业洗礼和市场竞争，国内旅游景区的吸引力模式越来越成熟，竞争也越来越激烈。 以主题公园旅游项目为例，从20世纪90年代上海晋江公园深圳世界窗口城市公园项目到深圳跑马地常州恐龙公园主题公园项目。 到目前为止，深圳东部海外华人城市三个主题山谷的建设将在20年内开放。 只有主题公园的风景名胜区经历了几代人的变化，才能实现场景体验的高度主题化。 今天，如果你想以主题公园游乐为特色，你必须面对如此高的竞争环境。
因此，除了少数具有优秀自然奇观资源的景点外，郊区还建造了一个以家庭游客为核心的旅游度假村。 如果你想建立标志性的旅游吸引力，并取得市场经营的成功，至少应包括以下几个方面。 第一，旅游文化综合设施、体育健身表演、温泉度假等功能主题。 这些项目的组成需要满足消费者参与旅游体验教育的需要；第二，一系列的主题项目对儿童群体。 这种项目不再是城市公园的一种简单的设备娱乐。为了形成差异，引入目标消费，必须植入教育体验技术等功能。 只有同时锁定两代消费者的旅游需求，才能基本保证现代家庭周末和假日旅游的基本要求。
每个有吸引力的主题娱乐项目都有最基本的投资门槛。
以度假村的现场主题表演艺术为例，我们可以发现，目前中国现场表演项目的基本投资规模超过5000万-1亿元。 只有少数表演项目才能盈利。 但是，如果低于这样的投资，那么在视觉效果、内容创作、表演团队、高科技设备匹配等方面，就会显著降低或降低大手笔项目的竞争水平。 如果你只做细心的表演艺术活动，风险就会大大增加。
总的来说，核心旅游项目的建设是一项具有挑战性和高投资的工作。 其中一个挑战是企业家具有良好的艺术素养和战略愿景。旅游项目要求企业家具备高度的艺术审美和洞察社会休闲消费变化的能力。 只有这样，我们才能成为一项吸引眼球的好项目。 因此，核心价值是远见和创造力。 第二个挑战是创意旅游项目的实施能力，它不仅需要一个优秀的智慧头脑，而且需要一个高度专业的创造和运作团队。 一个想法和创造性的时代已经远离了行业的成熟，投资于一个主题景点，就像投资于一部大片一样。 在当今市场大片时代，尽管低成本电影也有可能获得票房奇迹，但对于一般行业法律，大规模的投资可能会产生更高的回报。 投资成功率远远高于低成本电影。 这种旅游产品采用现代大片电影拍摄模式，将大大提高创意技术设计、文艺管理等相关技术和管理团队。 技术创新和高度专业的团队建设是旅游项目竞争的关键。
环境建设战略升级提高了投资成本。
在过去，旅游时代的消费者对旅游环境的需求处于早期阶段，大多数长期居住在城市的游客。 海洋，蓝天，绿色的森林可以是旅行的理由。 因此，我们可以看到，当整个市场的旅游需求第一次受到刺激时，一些著名的景点已经成为一种稀缺的旅游资源、旅游景点、产品供应和低端管理。 大多数著名的景点都很拥挤，但环境却很差。
然而，当市场升级到休闲旅游时代时，环境景观质量已成为越来越受欢迎的因素。 为什么日本和欧洲的旅游线路继续流行？ 大部分原因是中国人更喜欢海外风景名胜区的环境质量和优良的服务水平。 市场研究发现，生态环境景观特征已成为我国一线和二线城市居民的首要考虑因素。 瑞士山谷城市普罗旺斯壮丽的花朵，英国浪漫的草坪，苏格兰神秘的宫殿城堡，是中国最受欢迎的休闲度假胜地。 对于日益增长的消费者和审美能力的国内游客来说，真正创造一个高质量的环境来吸引游客已经成为市场竞争的必要条件。
因此，成功的环境建设战略需要几个基本因素：第一，规模化的环境空间。 对于旅游假期来说，无论是精品环境，如果不是规模，都不会让游客感到震惊；第二次景观奇迹是创造的。 大面积的英国草坪，壮丽的花朵，修整的花园，充满人文艺术雕塑，各种各样的变化，河岸，有趣的湿地景观，五彩缤纷的森林。 。 这些罕见的环境空间在中国是成功的基本要素。 规模和景观奇迹已成为景观空间投资的重要手段。 单靠这两点的成功，就需要大量的创意设计项目投资于相应的资本投资。
支持房地产开发已成为回收投资的主要方式，但以往的投资不容忽视。
目前市场上大量的案例证明，纯旅游项目的发展只是基于门票和相关景点的商业消费收入。 即使是为了维持当前的收支平衡，也很难维持当前的收支平衡。 因此，在目前的市场环境下，很难找到数亿美元的商业模式。 在这种情况下，房地产开发已成为旅游项目的一种高度依赖的产品模式。 因此，根据这一业务模式，如果有必要收回500亿美元的早期旅游投资，就必须获得相应的房地产投资利润。 假设根据30%的毛利率，早期发展成本也应达到70%。 因此，在补偿旅游高额利润之前支持的房地产投资也将达到10亿元。
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