主持人：大家等了很久。 今晚，我们将与您的老师分享休闲旅游房地产（特殊阅读）的突破。 庄严的欢迎总是开始分享。
曾元明：我的分享在实践中是正确的。我不敢说这是正确的，但我已经采取了行动，并要求你提供建议。
今天，我们将讨论一些总体趋势的研究和判断，然后讨论休闲旅游房地产的转变。
主持人：总体趋势非常重要。
曾元明：是的，许多业务都是战略性的转变，包括万科的六种战略转型模式。 为什么要结束？ 下半场的逻辑是什么？ 我们必须总结和期待它。
我们今天谈论的是，中国研究所刚刚完成了一个重要的年度成就，在过去的一段时间里，我们将与你分享积累和观察的经验。
就在今年10月25日，余良说，白银时代的房地产公司不得不改变主意，但现在中国的所有开发商，包括万科。 他们没有拿到下一代的票。 同一天，万科在互联网时代的三大产品系统：万科云万科。
主持人：这三种关系。
曾元明：其实是租赁房地产行业房地产社区商业模式的探索。
也许万科已经在房地产下半场拿到了票。 如果你想在下半场清除雾气，你必须首先澄清上半场的逻辑和本质。
在过去的十年里，房地产黄金时代创造了7100多亿家领先的住房公司，其中7家拥有不计其数的模式和特点，但在时代的转折点上。 在这三种简单的底层逻辑的基础上，它们具有很强的共性：掠夺资源的开发和交易是王式的管理和速度模式的竞争。
曾元明：两千亿到五千亿的增长不可能是这座房子的世界。
主持人：这是有道理的。
曾元明：过去，房地产开发商都是这样扩张的。
第一种逻辑掠夺了资源的发展。 我们知道，许多牛的开发人员不能绕过法律。 该位置是决定价值的第一要素的核心因素。 李嘉诚认为，他一生中房地产发展的秘密是位置位置位置。 其背后的性质是，过去的房地产开发依赖于城市地区现有的资源系统来处理土地，并没有真正创造新的核心资源价值。 项目定位基本上是检验发现价值的能力。 因此，掠夺高质量地区资源已成为企业的首要任务. 也就是说，过去，每个人都是红线外资源的核心，即两类：城市配套服务资源和自然交通资源。
我们认为下半年要反思的第一个问题是有多少资源可以被掠夺。 简单的加工和发展还能继续吗？
主持人：它曾经是一个永久的地方。
曾元明：第二个逻辑交易是国王的业务。 无论是什么样的房地产产品、住房、酒店、公寓、商务办公室等，都是尽可能一次性销售物业资产。 开发商在上半年几乎没有能力积累资产。 也就是说，在过去，每个人都在出售房屋和资产，没有人考虑管理资产的能力。
我们认为下半年要反思的第二个问题是未来的房地产只是一项固定资产交易。 开发商没有能力进行资产管理吗？
第三种逻辑速度规模竞争。 事实上，工业时代是垄断时代，所有业务的本质都是与时间竞争。 也就是说，每个人都依靠数量和速度来竞争，实际上是商业的核心。
曾元明：这种公式很好地反映了企业管理的6+2规则，概括了企业管理的核心：P是公司的绩效CA是现金流，是公司的氧气。 R是资产回报率。这取决于利润率(M)和营业额(V)。这是一个时间t函数。没有成功的公司，只有时代公司。 哪个房地产公司已经建立了新时代的生存和应对能力。 CR是客户不仅相信统计数据，而且直接观察客户在过去的住房公司中并没有得到真正的关注。 人力资源是由员工（E）和通信机制（C）组成的。 现金流回报率是人们关注的核心。
主持人：赚足够的现金流。
曾元明：大型企业将增加对业务增长的关注。 但大多数房地产开发商并不关心客户和人力资源。
我们认为下半场要反思的第三个问题是：未来如何保证现金流，以及如何支持高周转。 客户只关注位置和硬件？ 在这个行业，人力资源的作用和机制不需要改变。
主持人：这个产品太容易销售的时代已经结束了。
曾元明：以上是房地产行业上半年传统房地产发展的基本逻辑和本质。 随着黄金十年的发展机遇的不断发展，资源式交易的竞争已成为一代开发商的力量。 但现在，这不仅仅是行业自身生活周期的变化。 这是上半年房地产的三大核心规律。
所以下半场。 我们研究了许多企业战略转型案例和三个规律。
房地产行业在下半年的关键影响和变化是什么？ 经过研究，我们总结了四个维度，即时代的四重奏。
重播：整个人类时代的大革命； 二重奏：国家社会经济发展的重大变化； 三重奏：城市地区的发展模式有很大的差异。 四重奏产业的市场周期发生了很大的变化。
今晚影响的这一部分将不会出现。 当四重奏交织在一起时，公司面临的问题不是转型，而是如何转变。 当然，不同的公司必须找到自己最可行的解决方案，这必然意味着许多不同的答案。 但是，我们必须尽可能清楚地判断下半年的逻辑，并在未来看到当前的选择，以便有足够的决心和信心来处理过渡的困难和曲折。 这四重奏是三大规律的外部原因。
在下半场，我们判断也有三种新的逻辑，即内生资源的发展与连接是皇家管理和内容生态系统的竞争。 下半场的三项规则与上半场的三项规则相对应。
曾元明：下半年的第一个逻辑是内在资源的发展。 两个关键焦点：一是代表未来的核心资源，二是如何实现内部资源。 这两个重要问题是开发商未来投资的基础。
代表未来核心资源的第一个问题是结合两个判断范围。
从投资政策的指导出发，寻求支持符合标准的新规范。
2.从市场需求转变为新消费的机会。
我们对未来核心资源的判断是：健康护理教育，文化，娱乐，食品安全。
根据过去的思考和对未来的判断，我们认为有两种有效的突破：一种是纵向集合，另一种是水平重建。
纵向聚合是指围绕消费者目的类型行为和扩大产业链上下游相关资源的相关需求的集成，以及一种新的产品模型。 从而使消费者体验的颠覆性和创新更有吸引力。 突破核心：增加客户的粘性和可持续消费。
横向重建是指重新组织社会上的一些工业资源，建立一个新的商业模式，并提供更好的综合消费体验。 它可以形成对消费者需求的指导和一种新的生活方式。 突破核心：大大降低工业经济活动成本，增加收入。
这两种方法都有不同的要求。相比之下，水平重建更难取得突破，例如超级市场是历史上最重要的水平重建。
敏锐的开发商正在酝酿和推动新的解决方案，以突破和处理下半年从掠夺资源到内生资源的进步。
曾元明：以上是下半年发展的第一个逻辑。
下半场的第二个逻辑是国王的运作。 解释粘接=连接+粘合剂。
社区经济颠覆了国王与用户的根本逻辑。 我们总结了社区管理的三门，概括了小米和罗洁思维的理解。
曾元明：这种逻辑并不意味着利益社区意味着客户之间的关系，这是互联网思维引入房地产(特殊阅读)的核心。
社区力量的兴起和增长可能比西方国家更加剧烈。 这是从0到1的突然变化。 中国的长期社会状况社区是一个没有社会组织的社会组织，只有政府和工商业界，再加上集中在组织的基础上，个人服从组织。 价值观上缺乏以人为本的基因。在这种土壤下建立惯性思维是一个巨大的挑战，以理解和学习如何使社区成为一个社区经济。 但社区问题是时代的象征。 今后，如果我们继续销售指南，忽视用户，缺乏对社区的深刻理解和管理的转变，那么企业就会从时代中消失。
在下半年，掌握各种渠道资源的中介人很难解决客户的问题。当投资者和传统营销成本越来越高、更不理想时，开发商必须改变。 它不仅改变了营销，而且从根本上反映了整个企业的思维逻辑。 传统企业转型的四个陷阱是路径依赖、忽视用户销售方向和忘记产品的基础，即企业管理的思维逻辑根本没有改变。
今年8月，万科成都地区推出了购房中心+万佳会议的国家营销模式，随后海南万科还发布了炮轰海南房地产市场分销混乱的信息，并发布了反分销行动计划。 建议压缩所有中间环节。 吸引许多舆论来批评这一系列有趣的事情。 但这并不是说万科的国家经纪人和反分销方法已经从交易逻辑转向了粘合逻辑。应该说还有距离。 但这确实是作为领先企业建立自己寻找客户能力的开始，有意识地建立自己寻找客户的能力是粘合逻辑的前提。 这是上述事件的核心灵感。
主持人：互联网时代颠覆了很多事情。
曾元明：去中心的表现。
想象一下，如果房地产创新与粘着的思维逻辑。 创新空间非常广阔，必须有丰富多彩的方式来连接新的未来，最终导致整个房地产行业真正提升到现代服务业。 但是转向粘结的商业逻辑的关键是什么？ 你是否真正了解和掌握了用户/消费者的需求本质，尤其是在社会变化的背后，这是粘合逻辑的重要核心来源。 这也是房地产企业在下半年有效创新和成功转型的核心来源。
下半场的第二个逻辑是把交易变成国王。
下半场的第三个逻辑是生态连锁比赛。 未来进入内容竞争的基本逻辑有两个基本逻辑：第一，连接到国王的业务，以实现连接以及如何建立社区粘性问题必须得到内容的支持。 第二，内生资源开发的本质是在一定的模式下创造新的核心价值。
主持人：你是否真的洞察和掌握了用户/消费者的需求本质，尤其是在社会变化的背后。
曾元明：我们需要找到一个属于我们的商业社区。 我们做了大量的案例研究，有不同的基准案例和大量的教训案例，认为开发人员的重点是内容竞争的核心要素可以概括为四点： 内容粘度体验创新产业导入场所设计..
房地产规模在下半年也变得越来越不可能成为企业的竞争力。在需要灵活和快速反应的新时代，未来的小美是一种趋势。 重要的是要建立一个高价值的合作生态链，一方面是产业链资源的集成与连接，包括上游和下游，另一方面是需求链的扩展和互动。 包括核心需求、相关需求、外围需求等。
企业未来的核心能力将基本反映在人力资本和资产的运作能力上。 货币资本和固定资产必须与人力资本和经营资产能力相结合。 在这个时代，新窗口一个接一个地打开，原来窗口的游戏规则和标准也改变了行业的重组。你不能很快把它放在一个新的窗口里，变成一个新的。 或者如果你是既得利益者，你不会离开原来的窗口，所以你必须掌握窗口/行业的新方法。 下半场房地产是很多钱。 谁是猎物？ 那些无法控制新规则、新逻辑、缺乏内容、不善于粘结的开发商将无法逃脱猎物的命运，拥有强大的内容和生态链的竞争力将成为真正的大钱。
主持人：小而美的高价值经营资产能力已经到位.
曾元明：举个例子，万科为了客户的粘性，在社区营地经营教育学校，以教育和粘着客户。 我们帮助万科进行社区营地教育。
这些都是下半场的研究。
主持人：贵石将更多地谈论在下半场探索的案例。
曾元明：好吧。 结合休闲旅游房地产（特殊阅读）谈论案例。
下半场休闲旅游房地产的突破，我们判断有五个重点方向：健康度假教育，娱乐文化创意体育农业休闲。
这些名词对每个人来说并不陌生，但在过去，哪个休闲旅游地产真的在做这些事情。 下半场的突破是要脚踏实地做好这些核心价值，走出传统房地产的思想，走出上半场的旧逻辑。
为什么有这五个方向？ 有两个重要的维度：物质文明的精神文明。 过去物质文明经历了一个巨大的增长和洪水的阶段，下一个趋势和机会必须是提高质量和做好精品。 精神文明的过去状态是短缺和落后的。下一步必须解决填补空白和创新的问题。 时代的根本变化给健康、度假、教育、娱乐、文化、创意、体育、农业和休闲带来了突破。
所以问题是突破的核心。
时代确实发生了变化。我们面临的是，时代完全改变了休闲旅游突破的关键指标。 在未来，对软指标的满意度是不够的。尖叫声和声望也是不够的。 在过去，关于客流量的硬指标将不得不谈论球迷的重复率在未来。 未来的趋势只是真正的目的地，是休闲旅游房地产的根本出路。 休闲旅游房地产必须是一个非常有吸引力的生活方式目的地。
具体来说，我们对这五个突破的看法。
首先，保持健康和度假的方向。 过去的模式通常是销售阳光空气、销售医疗或体检，甚至很多只是销售概念。 这些都不可能是休闲旅游房地产的出路。 问题是如何在健康和假期的方向上取得真正的突破。
主持人：以前是地点还是地点.. 现在是服务或服务。
曾元明：国外有四种健康与假期的完美结合。 顾客将继续坚持十多年，每年重复一次假期。 你为什么要这么做？ 让我们看看基准案例。
在泰国，一个健康的度假胜地只占地42亩，只有58间房间。 但这个度假村并不出售客房住宿。这是一个真正的健康改善，出售普罗格拉姆客房只是最不重要的配套。 这里提供至少3天，超过28天的度假健康服务包。 包括各种水疗，理疗，专业健身，体育，健康课程，个人健康医疗服务，有机健康餐饮，住宿等.. 将深入了解每个客户的需求和目标，并制定整个疗程计划。
但另一方面，其硬件根本不突出(20年前)环境资源普遍不方便(3小时前往机场)。 甚至对客人进行约束管理(例如禁用手机、电脑等所有压力源电子设备)，禁止吸烟和饮酒，禁止拍照，不接受儿童等。 但这并不妨碍它成为各类顶级客户最喜欢的健康度假胜地，甚至唯一的目的地，包括泰国皇室成员，许多国际名人，著名的好莱坞明星等等。
这个度假村的平均入住率超过90%。客户返回率超过50%。人均消费为900美元/夜。平均逗留时间为7天。 如此高的商业效率和如此持久的竞争力取决于它的内容的竞争力。
主持人：这很好。
曾元明：集团中的一些人应该知道传统酒店的客户返回率是多少。
主持人：多少钱？
曾元明：4%≤6%。 在这种情况下，顾客的回顾率是40%到60%。 这反映了客户的粘性。 因为有一个持续改善健康的过程。
主持人：它不仅仅是休闲。
曾元明：我在那里看到金玉玺。她说中国缺少这样的项目。 因此，它是健康与假期的完美结合。
总结卫生度假目的地的突破是什么？ 第一，您输出的核心值，即给予客户的根本利益，是您是否真正坚持您的客户，并成为您的目的地的核心。 这种目的地健康度假村模式的核心价值是及时有效的身心健康恢复，实现健康与旅游度假的完美结合。 非医疗非侵入性健康管理与酒店管理体系相结合. 这一核心价值的实现需要一系列关键因素的组成，包括健康评估和咨询生活医学物理疗法健身活动、水疗、美容、健康饮食等。 整个系统构成一个完整的系统，旨在完善保健管理系统。 它的核心粘性客户群体是富裕阶层，出生于一个强大的少数群体。中国有这个市场，后续潜力将越来越大。 该模型与休闲旅游房地产(特殊阅读)相结合，可以成为一个非常好的引擎，并成为一个真正可持续的商业目的地。
总之，销售阳光空气、销售医疗或俱乐部体检并不是休闲旅游房地产的出路。
这完全突破了当前的传统高端酒店模式，引进了海口秦源汇孔雀山在海口观澜湖对面。 从模式定位到规划设计，再到营销战略，再到资源整合，再到运营管理，这一过程解决了许多问题，这是一个非常有意义的转型样本。
主持人：每个人都在找时间看。
曾元明：第二个教育和娱乐方向。
过去的模式要么是教学教育，要么是纯粹的游戏。 毫无疑问，教育是中国家庭的严格需求，但儿童和家长在过去的制度中教育或服务于制度。 在过去的几年里，越来越难以给父母留下深刻的印象，比如在中国各地蓬勃发展的儿童娱乐和职业经历。 这是因为这种一般的体验消费粘性是不够的。孩子们几次可以玩的东西不那么兴奋。父母认为他们学不到任何东西。 这种方法的下一步可以是多远的。 值得做一个大问号，更不用说休闲旅游房地产的突破和目的地效应了。 那么，休闲旅游房地产与教育幸福的结合是如何真正突破的呢？ 在这个方向上，老师们已经分享了同样的工作，我们不会谈论它。
第三个文化创造性的方向。 这个词真的很猖獗，但在我们看来，过去的做法基本上可以概括为：表面的过去或少数民族风格的文化。 这些方法很难将真正的活力和持续的价值与休闲旅游房地产结合起来。 台湾在这方面做得很好。 你可以去伊兰看看你是否真的在做文化和创意行业。
文化创作目的地的基准确实是台湾最重要的基准。
这是一个主题文化休闲体验项目，占地约24公顷，位于伊兰洛东镇郊区11年，尽管它是由伊兰县政府领导的。 然而，从房地产开发的角度来看，也具有很强的参考价值。
综上所述，我们认为成功的文化创意目的地在社区管理和内容管理方面取得了突破。 通过风情市场收集+文化工艺传习、兴趣体验+才艺表演+文庄交流+社区孵化+主题节事推广等关键因素的良好操作.. 首先，坚持当地市场及其周围的亲子家庭文化爱好者，如文庄社区相关院校/团体，使他们愿意继续。这是生命力的基础，其他许多将出现。
第四个运动方向。 这种过去的做法更简单、更粗糙，充其量也是硬件销售设施销售网站基本上是商业负担。 即使是最大的观澜湖，也就是粉碎规模，不能说是深耕还是价值突破。
在这个国家有一个基准案例。 其方法是对专业培训的兴趣进行跟踪，引导体育医学运动恢复竞赛，做好非常国际化的专业水平。 它已经成为职业运动员和业余运动员狂热的圣地。 这个方向在这个国家是空白的。 只有锻炼设施和硬件才是不可能的。 该模型的核心价值在专业培训和恢复以及骨灰粉末的先进培训中具有很强的目的地效果。 总之，销售硬件和设施的体育模式只是负担，根本解决不了问题。
最后一个是谈论农业和休闲的方向。 这种过去的模式可以概括为两种方法，即第一产业观光或传统服务行业农家乐。
日本在农业和休闲方面处于领先地位，在第一产业水平上确实具有真正的核心价值，在第三产业水平上实现了完全现代化的服务业。 因此，其项目可以成为一个永恒的目的地。 值得借鉴的是将农业从第一产业转变为第三产业。
农业休闲目的地的突破是什么？ 关键是你对客户的核心价值。 我们研究了日本的项目，其对客户输出的核心价值在于食品安全和儿童体验教育。 将有一些不可缺少的关键因素，包括有机农业种植和繁殖透明可追溯性安全系统培训课程、手工车间体验营、有机安全和创意产品。 总之，我们必须以现代服务业的方式进行第一产业。
高中成功：三产思维产生。 小米是利用三产思维进行制造业的案例.
曾元明：小米是用户思维下的社区经济逻辑..小米是一种产品..客户做铁粉传播到自我媒体.. 这种想法可供参考。
高中成城：一样的。
曾元明：以下三张图片是每个人的总结。
曾元明：如果上半场的休闲旅游房地产还处于DOS阶段，那么下半场是时候进入WINDOWS了。 今天的内容总结：下半场三套逻辑旅游房地产的五大突破。
高中成绩：总结得很系统，但很容易做到。
周晓英：一路走来。
主持人：谢谢曾先生的分享。 感谢您为今天的分享提供了帮助。 如果你有任何问题，你可以和两位老师沟通，也可以在小组中讨论。
曾元明：欢迎集成和讨论各种操作模式。 在未来的道路上，专家和教师也需要更多的建议和支持。
主持人：努力工作。 这是非常有益的。